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發(fā)表于：2024/08/20 19:22:24
“現(xiàn)在樓盤項(xiàng)目太卷了，竟然可以做‘零首付’”“房貸利率降低，很多都支持‘零首付’”……近期，北京商報(bào)記者注意到，在社交平臺(tái)上，有多位房地產(chǎn)中介以購房者口吻發(fā)布帖子推廣“零首付”方案，吸引購房者注意。
而所謂的“零首付”，大多是指開發(fā)商通過做高合同價(jià)格，幫助購房者從銀行申請(qǐng)較高的按揭貸款，從而利用貸款后多余的資金來支付首付款。
近年來“零首付”的現(xiàn)象屢見不鮮，不少開發(fā)商、房地產(chǎn)中介以此為噱頭拉攏客戶，促進(jìn)樓盤銷售，但這一行為已違反國家相關(guān)金融信貸政策。近期，鄭州市、南寧市等多地監(jiān)管部門均對(duì)“零首付”購房發(fā)出警示，提醒消費(fèi)者嚴(yán)防可能存在的金融、法律風(fēng)險(xiǎn)。
“零首付”購房返購物卡
近期，在社交平臺(tái)上，活躍著廣州、深圳、鄭州等多地的房地產(chǎn)中介，他們以購房者口吻發(fā)布帖子推廣“零首付”方案，吸引購房者前來咨詢。
來自深圳的房地產(chǎn)中介劉宇(化名)是推廣購房“零首付”的一員。他向北京商報(bào)記者表示，其所在的公司與深圳多個(gè)樓盤有合作，能夠?qū)崿F(xiàn)“零首付”購房。
“零首付”如何購房？據(jù)劉宇介紹，目前“零首付”主要有兩種形式：一類是開發(fā)商直接做高合同價(jià)格，幫助購房者從銀行申請(qǐng)較高的按揭貸款，利用貸款后多余的資金來支付首付款。另一類則是開發(fā)商通過墊資或幫助購房者申請(qǐng)經(jīng)營貸、消費(fèi)貸，將銀行正規(guī)貸款資金“換馬甲”變?yōu)椤笆赘顿J”資金，彌補(bǔ)首付不足的空缺。
“我們基本做的是第一種，成交案例也比較多，上周我就成交了兩筆‘零首付’業(yè)務(wù)”，劉宇舉例說明，如果購房者準(zhǔn)備買總價(jià)300萬元的房子，首付為100萬元，開發(fā)商會(huì)將合同價(jià)格提高至400萬元，購房者以400萬元價(jià)格申請(qǐng)銀行按揭貸款，多貸到的金額可以用于支付首付，這就相當(dāng)于“零首付”。
這種“高評(píng)高貸”的方式能夠不付首付，但月供會(huì)隨著貸款金額的增多而增加。對(duì)于月供增加的部分，劉宇表示，開發(fā)商會(huì)以購物卡的形式返還給購房者，購房者如果想要現(xiàn)金也可以進(jìn)行置換，8萬元的購物卡置換后的大概金額為7.2萬元。
事實(shí)上，劉宇所說的“零首付”購房本身就屬于違規(guī)行為，而他自身也知曉，“我們和銀行沒有合作，‘零首付’本來是不合規(guī)的，但不違法，我們只是把首付流程越過了，而且我們是大平臺(tái)，在深圳也有很多門店，風(fēng)險(xiǎn)比較可控”。劉宇補(bǔ)充道。
另一位來自廣州的中介趙勃(化名)則直接推介了一處樓盤，樓盤海報(bào)顯示，“實(shí)景現(xiàn)房，即買即住，真‘零首付’”。趙勃介紹，所謂的“零首付”就是通過拉高評(píng)估價(jià)再去貸款，月供根據(jù)房屋面積決定，但前期需向開發(fā)商繳納1.3萬元的定金，開發(fā)商有合作銀行，首付款由開發(fā)商進(jìn)行墊資，等到貸款審批下來再進(jìn)行歸還。
對(duì)于“零首付”購房興起的原因，北京尋真律師事務(wù)所律師王德悅表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期，“零首付”作為一種促銷手段，可以吸引潛在買家，刺激購房需求，從而帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度?！傲闶赘丁苯档土速彿空叩某跏假Y金壓力，使得更多資金不足的購房者能夠進(jìn)入市場(chǎng)，而開發(fā)商為了快速回籠資金或清理庫存，可能會(huì)推出“零首付”等促銷活動(dòng)，吸引買家。
違反金融信貸政策
在降低初始購房“門檻”的誘惑之下，不少購房者選擇“零首付”方案。購房者王勉華(化名)就是其中之一，近期，王勉華向南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局投訴曾購買的樓盤存在虛假宣傳、違規(guī)銷售等行為，其中就提到“零首付”購房。
根據(jù)投訴內(nèi)容，王勉華所購買的樓盤通過“高評(píng)高貸”做高總房價(jià)，開發(fā)商讓購房者繳納2萬元或者4萬元定金，其余的房款全部通過銀行按揭貸款貸出，為了讓房貸金額涵蓋首付款，開發(fā)商將總房價(jià)故意抬高，再通過首付墊資的方式制造購房者足額繳納首付款的證明，從而讓購房者“零首付”或者極低首付購買商品房。
事實(shí)上，近年來“零首付”的現(xiàn)象也并不少見，不少開發(fā)商、房地產(chǎn)中介以此為噱頭擴(kuò)大品牌影響力，拉攏客戶，促進(jìn)相關(guān)樓盤銷售，但這一行為已違反國家相關(guān)金融信貸政策。
2017年11月，住建部、人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。
“零首付”購房緣何屢禁不止？諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，“零首付”購房屢禁不止包含多方面，可能存在監(jiān)管政策的不完善或執(zhí)行不到位，為開發(fā)商提供操作空間；或者在低利率環(huán)境下，金融機(jī)構(gòu)可能更傾向于提供此類貸款，以增加業(yè)務(wù)量；又或者面對(duì)“零首付”等優(yōu)惠，部分消費(fèi)者可能會(huì)忽視風(fēng)險(xiǎn)，追求短期利益。因此后續(xù)監(jiān)管和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)貸款資格審查，增加還款能力評(píng)估，嚴(yán)懲違規(guī)行為，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范管理和風(fēng)險(xiǎn)控制。
多地監(jiān)管發(fā)文提示風(fēng)險(xiǎn)
看似低成本購房的“零首付”實(shí)則潛藏多重風(fēng)險(xiǎn)。王德悅指出，首先是違反相關(guān)法律法規(guī)，監(jiān)管政策明令禁止“零首付”購房，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購房；其次，“零首付”購房往往伴隨著違規(guī)操作、陰陽合同，這些操作不能在合同中予以約定，也得不到法律的保護(hù)，一旦房企或中介不兌現(xiàn)承諾，購房者可能錢房兩空；此外，“零首付”貸款往往伴隨著較高的利率和額外費(fèi)用。這些費(fèi)用可能包括貸款手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，增加了購房的總成本；最后，“零首付”購房看似減輕了購房初期的經(jīng)濟(jì)壓力，但實(shí)際上購房者可能需要承擔(dān)更高的月供和更長的貸款期限，購房者將面臨更大的還款壓力。
“零首付”購房不僅破壞房貸業(yè)務(wù)的市場(chǎng)環(huán)境，也對(duì)金融市場(chǎng)的秩序造成影響，亂象之下，多地監(jiān)管加大了警示力度。
近期，鄭州市、南寧市等多地監(jiān)管部門均對(duì)“零首付”購房發(fā)出警示，提醒消費(fèi)者謹(jǐn)防可能存在的金融、法律風(fēng)險(xiǎn)。
鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局表示，“零首付”不僅不能從根本上解決購房者短期資金短缺問題，通常還需借助于簽訂陰陽合同、高評(píng)房屋價(jià)格等違規(guī)行為來實(shí)現(xiàn)。這不僅增加購房者貸款利息及按揭月供還款負(fù)擔(dān)，還存在較大的騙貸法律風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，“零首付”通常是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過預(yù)先墊付，或是虛擬抬高房屋價(jià)格，從銀行以按揭貸款的方式來獲得首付款，開發(fā)企業(yè)和購房者簽訂的購房合同存在法律爭議，因此當(dāng)事方可能都會(huì)被追究刑事責(zé)任。
南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指出，對(duì)于購房者來說，“零首付”意味著在購房初期不需要支付任何首付款項(xiàng)，雖然購房初期壓力降低，但實(shí)際上可能讓購房者承擔(dān)更高的貸款額度，從而增加月供負(fù)擔(dān)。長期來看，可能導(dǎo)致購房者陷入財(cái)務(wù)困境，難以維持穩(wěn)定的還款能力。同時(shí)由于市場(chǎng)不穩(wěn)定，可能會(huì)造成購房者資產(chǎn)價(jià)值縮水而貸款余額卻保持不變，從而加劇購房者財(cái)務(wù)壓力。
面對(duì)“零首付”等購房誘惑，購房者該如何做？王德悅建議，購房者在做出決策時(shí)應(yīng)該充分考慮自己的經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)趨勢(shì)、貸款條件以及法律合規(guī)性等因素，以確保自己能夠做出明智且負(fù)責(zé)任的選擇。在購房前進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)規(guī)劃和預(yù)算分析，確保自己有足夠的還款能力。關(guān)注市場(chǎng)利率和房價(jià)走勢(shì)的變化，選擇合適的購房時(shí)機(jī)和貸款方式。在簽訂購房合同時(shí)，購房者需要仔細(xì)閱讀合同條款，確保自己充分了解并同意其中的各項(xiàng)規(guī)定。特別是關(guān)于貸款、還款、違約等方面的條款，需要特別注意以避免潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。
“對(duì)‘零首付’等誘惑，建議購房者不要輕信推介話術(shù)，更不能實(shí)施貸款資料造假。從過往案例看，一旦遭遇抽貸、斷貸等風(fēng)險(xiǎn)，中介將推諉甚至直接溜之大吉，最終還是由購房者承擔(dān)了所有”，素喜智研高級(jí)研究員蘇筱芮說。
北京商報(bào)記者 李海顏