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發(fā)表于：2024/07/29 19:32:00
自6月26日，北京降首付、降利率的樓市新政出臺(tái)，市場(chǎng)有了明顯起色。隨著咨詢量、看房量的上升，簽約量也有所提升。
據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，“6·26”北京新政效果明顯，政策出臺(tái)后的一個(gè)月無論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)的成交量均明顯上升。
劉女士是在新政出臺(tái)的第二個(gè)周末出售了舊房，目前正在購(gòu)置新房的路上。據(jù)她觀察，在北京新政之后，看房的人很快多起來，之前周末僅有一兩組看房，新政后看房量達(dá)到三組。
在業(yè)內(nèi)人士看來，自“6·26”北京新政以來，市場(chǎng)情緒回升，市場(chǎng)反應(yīng)較為積極，成交量較前期有所增長(zhǎng)，成交均價(jià)總體保持平穩(wěn)。而隨著7月19日北京市商品住房“以舊換新”活動(dòng)的啟動(dòng)，也將緩解部分置換需求的堵點(diǎn)。
亮點(diǎn)1
6月27日至7月24日二手住宅網(wǎng)簽14966套
在距離央行“5·17”新政出臺(tái)40天后，6月26日，北京樓市的“靴子”終于落地。北京首套房首付比降至20%，商業(yè)貸款利率降至3.5%。二套房方面，五環(huán)內(nèi)首付比35%，利率3.9%；五環(huán)外首付比30%，利率3.7%。同時(shí)，北京還提高公積金貸款額度、多孩家庭購(gòu)買第二套房按首套認(rèn)定等等。此次新政力度較大，覆蓋面較廣。
北京新政出臺(tái)之后，熱點(diǎn)樓盤的售樓處就已“動(dòng)”了起來，不僅咨詢量多起來，簽約量也在上漲。與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)看房量上漲的勢(shì)頭。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月27日-7月23日，北京新房成交4063套，較6月1日-6月26日日均增長(zhǎng)47.9%，較去年同期下降11.4%；二手房成交14323套，較6月1日-6月26日日均增長(zhǎng)17.3%，較去年同期增長(zhǎng)52.0%。
據(jù)北京西部一新房項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人介紹，“北京新政后，看房量以及簽約均有增長(zhǎng)，明顯感到購(gòu)房者置業(yè)的信心正在增強(qiáng)。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來看，政策的效應(yīng)會(huì)逐漸減弱。因此，我們采取的銷售策略是利用好這一銷售窗口期，加速去化?！?/p>
二手房是北京樓市的主力市場(chǎng)，據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京新政出臺(tái)以來(6月27日至7月24日)北京市二手住宅網(wǎng)簽量為14966套，與政策出臺(tái)前的可比時(shí)段(5月30日至6月26日)相比增長(zhǎng)11.8%。
而在價(jià)格方面，北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，二季度以來北京市二手住房?jī)r(jià)格走勢(shì)總體平穩(wěn)，6月市場(chǎng)價(jià)格環(huán)比上升0.5%左右，7月(截至24日)北京鏈家二手住宅成交均價(jià)環(huán)比上升0.4%。
北京鏈家研究院分析師冷會(huì)認(rèn)為，價(jià)格的上漲主要來自于交易結(jié)構(gòu)變化，從可比住房?jī)r(jià)格角度來看則較為穩(wěn)定。這主要是由于新增客戶與新增房源開始逆轉(zhuǎn)，供需關(guān)系雖仍然偏向買家，但相較今年第一季度更趨向平衡，有利于價(jià)格的相對(duì)平穩(wěn)。結(jié)果上也是如此，從4月份開始，二手住房成交均價(jià)已連續(xù)4個(gè)月保持平穩(wěn)運(yùn)行，月均波動(dòng)幅度均在1%以內(nèi)。
對(duì)于政策出臺(tái)后的市場(chǎng)綜合表現(xiàn)，冷會(huì)認(rèn)為，“6·26”政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步回暖具有積極作用，較好的政策節(jié)奏與恰當(dāng)?shù)恼吡Χ?，使得全市二手住房市?chǎng)目前達(dá)到了較為理想的量升價(jià)穩(wěn)狀態(tài)。
亮點(diǎn)2
置業(yè)熱度“先外后內(nèi)” 成交結(jié)構(gòu)“兩頭冒尖”
從區(qū)域市場(chǎng)來看，北京中原世紀(jì)城戰(zhàn)區(qū)觀山園門店店長(zhǎng)肖玉坤表示，交易量方面，世紀(jì)城商圈整體上延續(xù)了之前的熱度，商品房園區(qū)7月份至今已經(jīng)成交了20套，上個(gè)月也有16套。因?yàn)槭兰o(jì)城商圈主要是改善型房源，價(jià)格相對(duì)較高，在“6·26”北京新政落地前，已經(jīng)有不少客戶出手購(gòu)房，所以近兩個(gè)月的市場(chǎng)都較為活躍。值得一提的是，成交價(jià)格目前呈現(xiàn)止跌趨勢(shì)，比如晴雪園125平方米的3居房源，目前成交價(jià)穩(wěn)定在1600萬元左右。
與此同時(shí)，肖玉坤表示，新政后，掛牌量有所減少，前幾個(gè)月基本上是300-310套，這個(gè)月是270-280套，而掛牌價(jià)格則保持穩(wěn)定。目前來看，客戶方面還是比較理性，不追漲，而業(yè)主的心態(tài)也比較穩(wěn)定，議價(jià)空間有所收窄。
冷會(huì)表示，從空間分布來看，第二季度北京市經(jīng)歷了“先外后內(nèi)”過程?！?·30”北京市對(duì)五環(huán)限購(gòu)做出優(yōu)化調(diào)整，允許達(dá)到限購(gòu)套數(shù)家庭加購(gòu)一套五環(huán)外住房，因此4月至7月上半月，五環(huán)外城市發(fā)展新區(qū)交易熱度相對(duì)更高，外圍占比也有所提升。自7月開始，伴隨著置換鏈條的穩(wěn)步運(yùn)轉(zhuǎn)，外圍片區(qū)的交易熱度開始向內(nèi)環(huán)傳導(dǎo)。
“與空間結(jié)構(gòu)變化相對(duì)應(yīng)，成交結(jié)構(gòu)則呈現(xiàn)出‘兩頭冒尖’的特點(diǎn)。7月以來低總價(jià)、高總價(jià)房屋成交同時(shí)提升，總價(jià)400萬元以下的房屋成交占比較6月份上升1.7個(gè)百分點(diǎn)，總價(jià)1000萬元以上及高單價(jià)住房比例有所提升，帶動(dòng)成交結(jié)構(gòu)上移。”冷會(huì)如是稱。
分析
業(yè)內(nèi)：“以舊換新”啟動(dòng)有利于商品房去庫存
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在7月第三周(7月15日-7月21日)，北京新房成交773套，較上周環(huán)比下降22.9%，二手房成交3562套，較上周基本持平。從新房市場(chǎng)來看，政策效應(yīng)有減弱的趨勢(shì)。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，新政后，樓市市場(chǎng)活躍度有所提升，疊加6月末集中網(wǎng)簽影響，北京新房、二手房成交量較新政前均表現(xiàn)增長(zhǎng)，其中二手房在以價(jià)換量下同比增幅也較大，而新房成交同比仍下降，短期市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在。
“6·26”北京新政首次明確提出支持購(gòu)房家庭“以舊換新”。7月19日，北京市商品住房“以舊換新”活動(dòng)啟動(dòng)。首批參加倡議的新建商品房項(xiàng)目共31個(gè)，涉及房源9000余套、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)11家以及8家平臺(tái)、租賃和家裝家居企業(yè)。首批31個(gè)新房項(xiàng)目，其中城六區(qū)8個(gè)項(xiàng)目，多為改善型樓盤。
事實(shí)上，“以舊換新”成為目前各地樓市促進(jìn)置換需求的一把利器。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至7月19日，全國(guó)已有超100城表態(tài)支持住房“以舊換新”。通過“以舊換新”，新房、二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)或更加順暢，更有利于推動(dòng)商品房去庫存。
新京報(bào)記者 袁秀麗 楊娟娟